Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Mnohí majitelia nehnuteľností si myslia, že takýto predaj nemôže byť nič ťažké a že to zvládnu aj sami. Avšak na samotný predaj vplýva veľmi veľa faktorov, ktoré si vyžadujú skúsenosti a znalosti. Najdôležitejším dokumentom v tomto procese je kúpno-predajná zmluva.
Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
Kto štandardne pripravuje kúpno-predajnú zmluvu?
Kúpno-predajnú zmluvu štandardne zabezpečuje predávajúci. Prípadne sa môže obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá takúto zmluvu zabezpečí a pomôže pri samotnom predaji. Ak chcete predať byt na vlastnú päsť, je vhodné sa poradiť s advokátom.
Ak sa rozhodnete niesť ťarchu prevodu bytu na vlastných pleciach, odporúča sa vykonať autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Ten totiž zabezpečí overenie zmluvy, zistenie totožností účastníkov a potvrdenie, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a jej uzavretím nedôjde k vzniku škody.
V prípade, že by zmluva bola napríklad v rozpore so zákonom, nie je dôležité, že ju obaja účastníci slobodne podpísali, ale dôležité je, že v prípade napadnutia tejto zmluvy kupujúcim ju môže pred súdom obhájiť ako neplatnú. Je preto nutné, aby zmluva bola v súlade s normami Slovenskej republiky.
Zákonné náležitosti kúpno-predajnej zmluvy
Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku.
- Identifikácia zmluvných strán: Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci. Musia byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko (aj u mužov), dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt pre potreby katastrálneho úradu.
- Predmet kúpy: Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená. Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.
- Dohoda o cene: Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi.
- Záväzky oboch strán: Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.
Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva stráca platnosť.
Náležitosti odporúčané do kúpno-predajnej zmluvy
Okrem vyššie zmienených povinných náležitostí je výhodou, ak vo vašej zmluve uvediete aj:
- Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy.
- Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
- Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
- Uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.
Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.
Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy na byt
Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Bez týchto je zmluva opäť považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.
Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:
- Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy.
- Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadeniach a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
- Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Ak o to nadobúdateľ požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
- Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Ako štruktúrovať financovanie pre perfektného predajcu v roku 2026
Postup po uzatvorení zmluvy
Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:
- Overenie podpisov: Podpisy je možné overiť u notára (drahšia verzia) alebo na matričnom úrade (lacnejšie riešenie). Podpis kupca nemusí byť úradne overený. Stačí overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: Prílohou k návrhu na vklad je kúpno-predajná zmluva. Ak ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.
Správa katastra v tomto kroku rieši, či:
- Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
- Je úkon urobený v predpísanej forme.
- Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné.
- Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
- Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.
Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR.
Ďalšie povinnosti predávajúceho
Okrem zabezpečenia kúpno-predajnej zmluvy má predávajúci aj ďalšie povinnosti:
- Potvrdenie, že nie ste dlžníkom: Ak ide o predaj bytu, ktorý je súčasťou bytového spoločenstva, k zmluve o prevode vlastníctva bude potrebné zabezpečiť aj prílohu, v ktorej je vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v nebytových priestorov v dome, že ako vlastník nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom, prípadne nemáte voči správcovi žiadne podlžnosti a tak isto žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru.
- Preberací protokol a odhlásenie energií: Po zaplatení celej kúpnej ceny nasleduje odovzdanie nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu. Ten pripravuje predávajúci a má obsahovať údaje o predávajúcich a kupujúcich, údaje o nehnuteľnosti, stav odoberaných energií, výrobné čísla meračov, počet a druh kľúčov, ktoré odovzdávate kupujúcemu a poznámky k stavu preberanej nehnuteľnosti.
- Odhlásenie energií: Odhlásenie je najlepšie absolvovať spoločne s novým majiteľom aj u dodávateľov energií, aj u správcu bytového domu. Ak to nie je možné, najskôr sa od platieb odhlási pôvodný majiteľ a následne sa nahlási nový majiteľ.
- Povinnosti platieb: Prechádzajú v zmysle zákona na nového majiteľa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Skontrolujte si povinnosť platiť daň: Skutočnosť či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, závisí od naplnenia podmienok Zákona o dani z príjmov v ustanovení § 9. V princípe však daň z predaja bytu nemusíte platiť v prípade, ak ho predávate po uplynutí 5 rokov od dňa jeho nadobudnutia.
Rezervačná zmluva a finančné zabezpečenie
V momente, keď máte vážneho záujemcu o kúpu, dôrazne sa odporúča uzavrieť so záujemcom rezervačnú zmluvu. Touto zmluvou sa vy oproti určitej sankcii zaviažete, že po určitú dobu nehnuteľnosť nepredáte nikomu inému a záujemca o kúpu sa rovnako oproti rovnakej sankcii zaviaže, že kúpi práve vašu nehnuteľnosť. Samozrejme pri rezervácii musí záujemca zložiť depozit, ktorý bude v prípade podpisu kúpnej zmluvy už zaplatenou prvou časťou kúpnej ceny.
Rezervačná zmluva je vaša poistka. V prípade jej absencie, môže jednoducho nastať situácia, že vy odmietate ďalších záujemcov o kúpu, lebo "ste sa už s niekým dohodli" a po niekoľkých týždňoch vybavovania vám záujemca zavolá, že už nechce vašu nehnuteľnosť, lebo si našiel inú.
Medzi najviac využívané spôsoby uloženia finančných prostriedkov patrí notárska úschova peňažných prostriedkov, prípadne vinkulovaný účet. Notárska úschova je pri hotovosti najbezpečnejší spôsob. Peniaze sa zložia u notára, podpíše sa zápisnica, v ktorej sa definuje, za akých podmienok a komu bude po splnení podmienok vyplatená suma. Najväčšou výhodou je, že na peniaze nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi, preto v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytujú ochranu predávajúcemu.
Časté chyby a prečo je dôležitý advokát
Častou chybou je nedodržanie zákonných náležitostí (napr. chýbajúce dôvody odstúpenia v prípade, ak nastane niektorá z dôležitých skutočností ako napr. nešpecifikovanie tiarch a obmedzení, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Ak na niečo zabudnete, nesprávne nastavíte, dávate možnosť kupujúcemu od zmluvy odstúpiť. V žiadnom prípade sa nesmiete dostať do situácie, kedy ešte nemáte peniaze za svoju nehnuteľnosť a už nie ste ani vlastníkom, čo sa pri nesprávnom načasovaní môže kľudne stať.
Z toho plynie opäť dôrazné odporúčanie - majte po svojom boku profesionála, človeka s dostatočnou praxou, vedomosťami a skúsenosťami, ktorý vie čo, ako a kedy nastaviť tak, aby ste boli v každom momente obchodu chránení. Hoci samotný proces nemusí byť zložitý a s trochou prípravy ho zvládne aj laik, v prípade nejasností je vhodné obrátiť sa na odborníka, aby sa predišlo prípadným problémom.
tags: #kto #ma #pripravit #zmluvu #pri #predaji